Сегодня в Приморье строятся 99 объектов долевого строительства, заключено более пяти тысяч договоров, общий объем привлеченных средств граждан составляет почти 17 миллиардов рублей. Что нужно знать, чтобы благополучно и в назначенный срок справить новоселье тем, кто уже вложил свои деньги в новострой или собирается это сделать, – в нашем обзоре.
С апреля 2005 года привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости осуществляется в строгом соответствии с Федеральным законом № 214 от 30.12.2004 года. Только договор участия в долевом строительстве защищает от риска двойных продаж и гарантирует право требования от застройщика передачи квартиры, сообщили в инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края.
Договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только после того, как договор будет зарегистрирован.
В соответствии с положениями ФЗ № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только тремя способами: на основании договора участия в долевом строительстве, путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство, жилищных сертификатов, или жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, но в соответствии с законодательством, регулирующим деятельность таких организаций.
Застройщиком может быть только юридическое лицо, которое в обязательном порядке должно иметь:
1) разрешение на строительство жилого дома;
2) права на земельный участок, который предоставлен для строительства конкретного дома (свидетельство о праве собственности, зарегистрированный договор аренды или субаренды). При этом регистрация договора аренды, договора субаренды земельного участка производится, если он заключен на срок более года;
3) проектную декларацию на строительство дома.
С 1 января 2017 года в России ужесточили требования к застройщикам. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий определенным требованиям. Это, в том числе, отсутствие проведения процедуры ликвидации юридического лица, отсутствие в реестре недобросовестных поставщиков, в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, отсутствие недоимки по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты, а также отсутствие судимости за преступления в сфере экономики у директора и главного бухгалтера. Все это проверяет уполномоченный орган исполнительной власти – инспекция регионального строительного надзора, до заключения договора с первым участником.
Обязательный госстройнадзор
Конкуренция на строительном рынке способствует поиску застройщиками способов сокращения сроков строительства. Но прогресс в области технологий и качества стройматериалов позволяет сократить общий срок строительства исключительно за счет усовершенствования процесса строительства. Чтобы экономия средств застройщиком и сжатые сроки не сказывались на качестве самого строительства, необходимы средства эффективного контроля этой деятельности.
Согласно статье 53 Градостроительного кодекса РФ, в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство, должен проводиться контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства.
Если застройщик игнорирует обязательные требования градостроительного законодательства, недолжным образом осуществляет строительный контроль, то основной задачей инспекции является выявление подобных фактов и принятие всех возможных мер в рамках отведенных полномочий по недопущению продолжения строительства данных объектов до устранения выявленных нарушений. Крайняя мера – направление искового заявления в суд об административном приостановлении деятельности лица, осуществляющего строительство.
В 2016 году инспекция госстройнадзора Приморья провела почти две тысячи проверок, составлено около тысячи протоколов о нарушениях. Общая сумма наложенных на застройщиков штрафов превысила 27 миллионов рублей.
Обследование технического состояния основных несущих конструкций здания регламентировано ГОСТ 31937-2011 «Правила обследования и мониторинга технического состояния. ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ» и могут выполняться только организациями, имеющими свидетельство о допуске к таким видам работ.
Федеральный закон №214 регламентирует и гарантии качества, предусмотренные договором долевого участия. Прежде всего, застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям заключенного договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям.
С 1 января 2017 года застройщик обязан передать участнику также инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов и изделий.
Если на этапе передачи объекта выявлены отступления от условий договора или нарушение обязательных требований, участник строительства вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездное устранение недостатков в разумный срок;
2) соразмерное уменьшение цены договора;
3) возмещение своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству или неустранения выявленных недостатков в установленный срок участник строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврат денежных средств и уплату процентов.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.
Передача объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства закрепляется соответствующим документом, в котором указываются основные характеристики помещения и инструкция по эксплуатации объекта. Важно: передача объекта долевого строительства осуществляется только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. До подписания документа о передаче объекта долевого строительства участник вправе потребовать от застройщика составить акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства обязательным требованиям, или отказаться от подписания до исполнения застройщиком обязанностей, взятых по договору в отношении объекта строительства.
Для повышения правовой грамотности граждан и предупреждения противоправных действий застройщиков инспекция госстройнадзора составила пошаговую инструкцию для дольщиков – «Памятку участнику долевого строительства», с которой нужно ознакомиться каждому, кто планирует вложиться в строительство недвижимости.
На странице инспекции также размещается информация о строящихся в соответствии с 214-ФЗ домах, проблемных объектах и недобросовестных застройщиках.
Список долгостроев в крае с каждым годом уменьшается. За пять лет в Приморье сданы в эксплуатацию 17 долгостроев, в свои квартиры заселились более 1,2 тысячи обманутых дольщиков. В этом году планируется завершить строительство еще четырех проблемных объектов.
Фото – Глеб Ильинский (Приморская газета)